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【486夯理財】夫妻購屋前必看,別白白浪費優惠機會

現在夫妻買房幾乎都是一起出錢,很多人會選擇「共同登記」,彼此都安心,不用擔心未來房子會被單方面拿去增貸或賣掉的狀況發生,看似對雙方都有保障,但卻是把首購優惠和一生一次的土增稅自用優惠浪費掉,以財務角度來看是相當不划算的。

 

如果是夫妻買房,我會建議不要共同持有,登記在其中一方名下就好,為什麼?以下三點跟大家分享。

 

 

一、首購夫妻共同登記 兩大缺點

 

想買屋的朋友一定都知道青年首購優惠,最高可貸到8成、貸款年限30年、寬限期3年,若選擇夫妻共同登記,就是兩個人共同用掉了首購資格,未來若是想要以小換大、先買再賣,或是想再買第二間房,就沒有首購資格了。

 

這邊講的第二次首購資格,指的是銀行的首購專案;政府的首購政策是即使是登記在單方名下,一樣會併入無法再一次優惠,但現在很多銀行都有推出首購優惠,銀行的首購優惠只看借戶本人,所以另一方就能適用。當然還是有方法,可以先把房子過戶再買,但就會變得很麻煩,還要請專業代書來辦及產生一些費用。

 

再來就是土增稅的部分,賣房子時要繳的土地增值稅,每個人都有一生一次的土地增值稅10%優惠稅率可以使用,若是夫妻共同持有房產,出售時等於一次用掉兩個人的優惠稅率,非常不划算。

 

二、婚後買的房子本來就是共有財產

 

婚後買的房子,無論是登記在誰的名下,本來就是共有財產。根據民法第1030-1條所示,「法定財產制關係消滅時,夫或妻現存之婚後財產,扣除婚姻關係存續所負債務後,如有剩餘,其雙方剩餘財產之差額,應平均分配。」

 

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即使未來夫妻兩人感情生變,走上離婚一途,扣除掉債務,夫妻兩人都可分回賣房的金錢;或是可以在買房的時候另立合約寫明比例,未來可依比例處分房產。

 

若沒有另立合約,共有財產還有是有一點疑慮,房子的所有權人擁有房子處分的主導權,婚姻中可能會做出什麼樣的處理動作不得而知,這時候以下第三點可以做防範。

 

三、到地政事務所申請「預告登記」

 

什麼是預告登記?夫妻購屋後可向地政事務所申請「限制登記名義人處分其土地建物權利之登記」,可限制所有權人房屋移轉或設定抵押權,當所有權人有意變賣房屋或向銀行貸款,需經過預告登記的請求權人同意。

 

但預告登記還是有一點無法防範,就是無法對抗法院查封、假扣押、假處分。

 

若房屋所有權人財務管理與債務狀況不佳,就算採用預告登記,最後另一方仍可能無法主張任何權利。基本上除非你完全不瞭解另一半財務狀況,這個方式可能就會有風險,不然其實是可以相當大程度保障個人權益的。

 

 

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