大丈夫週記 • 2024-09-10

486理財週刊連載第10章｜投資理財可以開槓桿嗎？

到底該不該買房？什麼叫做好的債務？

說到買房就不得不說因為在2008年政府降低遺產稅率、降低頭期款成數、執行貨幣寬鬆政策、吸引海外資金回流等造成資金氾濫，而這些熱錢湧入不是投入股市就是到房市，導致這之後的房價高到非常離譜，很多年輕人面對高房價只能望之興嘆因為根本買不起。

但隨著2023年平均地權條例修正案上路實施，已經有非常多投資客因為預期心理出現逃命潮了，明顯看到物件的交易數量往下降，確實已經對房價產生影響，再加上全球利率升息資金緊縮，也能有效抑制投資客炒作的行為，再者現在步入少子化的時代，房地產也減少了人口這項關鍵因素。

我預期未來除了蛋黃區的房價抗跌之外，其實大部分地區的房價應該會漸漸緩跌，所以我還是會建議買一間自住房，因為房地產其實也是資產配置的一種，且隨著年齡漸增的確很難找到願意租給老人的房子，若退休時還要支付一筆租金支出的開銷，確實對老年生活而言是一筆不小的開支。

房地產算是一項特殊資產，在還需要繳付貸款的時候是花錢資產；在貸款繳清自住的時候是其他資產；當貸款都已繳清還能收取租金收入時才是生錢資產。

若只是當自住用的房產我認為有一個觀念要釐清楚，就是貸款買房是不是好的債務？

很多人對債務有錯誤的迷思，其實債務有分好債和壞債，現在通膨的時代透過適度的跟銀行貸款讓資產變大，除了前面我提到的FCN這種套利模式，買房也是一種抗通膨的方式，只要能讓資產增加、收益穩定並且大於借款利息，那這就是好債的理財方式。

一鍵免費訂閱Mr486電子報，最新資訊、家電優惠及好康優惠

你不可能等存到房子的總價款才買房，那真的一輩子都別想買房了，因為存錢的速度絕對追不上現在通膨和房價漲幅的速度，聰明的跟銀行借出低利率貸款才能借力使力，而且通膨相對的也會幫你降低債務的本金，因為現在要支付的這100元到了明年可能只值97元，那你為何不用將來只值97元的貸款提前買入現在的100元呢？當然前提是你的經濟能力要能穩定的支付借款利息，才不至於搞到房子被法拍變賣，這就是承擔合適的負債買下正確的資產。

那麼壞債就是指利息偏高、借款出來的錢沒辦法滾出更好的投報率、或是刷卡透支以卡養卡、甚至是跟高利貸借貸以利滾利拿來賭博投機等，那就要完全避免並盡快還完這種債務，才不會拖累後續的理財投資和退休後無力償還的生活。

我用時間複利的觀念，讓各位了解要先投資還是先買房？

出社會後的十年是最精華可以好好投資理財的時候，那時沒有家累就是一人飽全家飽，一定要趁早把握這十年時間複利來存頭期款。

A假設月薪3萬，存1萬5，報酬率5%(很多檔ETF都不止這個報酬率，所以5%不是困難的設定)，利用時間複利十年後可以存到233萬。
B再假設100萬的房貸，利率2%，貸款年限20年，那月平均還款大約5000元。
C設定可接受的貸款金額，通常是月薪資的1/4-1/3，假設月平均還款2萬那麼可貸款金額是400萬。
D可購買的房屋總價就是可貸款金額400萬+十年時間複利帶來的233萬，也就是你可以購買630萬總價的房屋。

以上是一個人的複利成果，可以先買適合一個人居住的小坪數房子，當有成家生子的計畫時，以上公式就是雙人雙倍的力量，此時還能以小坪數換成大坪數。

以我朋友貸款買房子的例子來說，就算一開始是跟銀行貸款30年期，其實真正還完貸款並不需要那麼久，因為你的經濟能力會隨著職場上的努力讓薪資提升。

最後他們夫妻在13年就還光貸款了，而且有了房貸這層壓力會讓你在支出花費時更精打細算，不再追求小確幸也不會有過度的浪費和不必要的消費，反而會讓你目標一致的更積極工作和了解理財投資的重要性，最終就會有一間屬於自己的自住房產。

我不建議買房當包租公

我有個朋友10幾年前買了一間房子，後來房子因為都更要改建所以他們就搬出來，租屋處的租金每月3.5萬元，現在房子快蓋好了他們去查實價登錄，這兩年有鄰居以及建商售出的價格大約三千多萬元。他本來跟我說那房子改建後變太小了不適合他們現在的家庭組成，打算留著房子出租當包租公用。

但我聽完就建議她們賣掉，因為現在的房價還是在高點未來只會修正滑落。

如果賣掉扣除稅和相關費用有三千萬，以現在投報率算6%，每年就有180萬的收入。算七年好了就有1,260萬的利息收入，如果再加上複利就更多了。未來這七年住在現在的租屋處，房子面積比改建後的新家大非常多，一年租金也才42萬，七年就是294萬，算上投資還可以賺上一千萬元左右。

七年就能存一千萬，且這七年房子更大間舒適，為何不？七年後房價絕對只低不高，到時真的要買房也比現在便宜很多。

如果我朋友選擇將改建後的新房子租人當包租公，一個月算3萬的租金收入，一年也才36萬，七年的租金收入是252萬元還要再扣稅和修繕費用。

當然除非你是高資產族群用買房來資產配置，不然我真的不建議投資房產來當包租公。

上集複習→護城河讓你吃得下睡得著

下集預告→為什麼你會被詐騙？

《Mr486》APP二手家電市集，想怎麼買、怎麼賣隨便你，還不用被抽手續費；在486買過家電的朋友更要立刻下載，所有問題線上真人客服回覆，還能跟其他人一起討論交流。

Android下載點請按此、iOS下載點請按此