買房不是為了暴利！486大哥：「寧缺勿濫」心法，穩健打造跨國現金流

2022年，日本還在鎖國，但開放商務人士若有日本企業擔保，並取得簽證，方能進入日本。
 

在當時，我看到日圓崩盤且日本東京蛋黃區房價真的很低，決定攜一億台幣去日本投資房地產。而日本企業擔保對我來說是很簡單的，我請了日本合作的公司社長為我擔保，所以就一個人衝日本去！

投資房地產我真心認為不是一個最好的投資，但我去日本的目的並非要大獲利，而是要「分散資產風險」。在當時我投資項目分別為台灣的股市、美國的公司債，所以如果再加上日本東京房產，對於公司資產就能有很大不同的風險分散。

我出發前，日本一位資深的房仲把我想要的資料找了大約60份給我，我從中剔除掉大約一半，剩下33個物件，所以專程去日本親眼看看物件。

去的三天、回台灣前，我購買了幾個地理位置非常好的賃貸屋，買了好幾棟。原本預計的一億元台幣並沒有花完，但沒有真的讓我心動的物件，所以我決定不非得花光，寧缺勿濫。

因為有好幾棟房子，所以全部委託日本信義房屋代管，這幾年合作下來非常愉快，是值得我信任的。

而從2022年8月開始收租至今，房租已經收了逼近5000萬日幣。先前有人會說，把錢匯回台灣不就又會損失匯差，還要再付手續費？

等等，誰說我要匯回台灣？

我們把收租的錢從2023年日經指數26000點開始買，現在日經指數已經到45000點，2023開始每年的投報率都有13%，而這些錢會保留在股票裡繼續交易。另外我們還投入約2500萬日幣做日股FCN，投報率更有9％。

為何會投入日股？因為股神巴菲特宣布要進軍日股。若不懂股票，跟在大神後面走，難道你還不會？所以我們也跟著投入日本五大商社。

未來我打算房產資產考慮部分再抵押（refinance）套現，若有更高收益率的標的，比方說日本物流地產、辦公室REIT等，2025年後成長和收益率有可能優於住宅物件，所以或許作為下一步資產再分散。

今年後會持續增加FCN低風險的商品，同時留意新型日股ETF，例如AI、日本高科技或老齡化醫療產業ETF，來做適度配置。
 

今天我的這段日本房產投資的故事，希望給各位朋友一些投資的想法與啟發：

1.資產分散是關鍵
不把雞蛋放在同一個籃子裡，分散於台灣股市、美國公司債、日本房地產，降低單一市場風險。 進一步將日本收租所得再投入日股與FCN，讓資產在不同標的間流動，提升整體抗風險能力。
 

2.投資房地產不是為了暴利，而是穩健分散
強調「分散資產風險」而非追求房地產高報酬，這是成熟投資人的心態。 選擇地點佳、流動性高的物件，並且「寧缺勿濫」，不為了花完預算而勉強購買。
 

3.善用專業團隊與信任夥伴
透過日本信義房屋專業代管，省去管理煩惱，讓投資更輕鬆。 與當地資深房仲合作，事前做好功課，親自實地考察，降低踩雷風險。
 

4.靈活運用資金，不急於匯回台灣
收租所得直接在日本投資日股、FCN等商品，避開匯差損失與手續費。 跟隨巴菲特等國際資金流向，選擇日本五大商社等標的，搭配ETF、REIT等多元配置。
 

5.持續觀察市場，適時調整配置
未來考慮房產再抵押（refinance）套現，尋找更高收益的標的如物流地產、辦公室REIT。 關注新型ETF（AI、高科技、老齡化醫療等），讓資產配置與時俱進。
 

6.投資理財的核心觀念
投資不是賭博，重點在於「穩健踏實」與「正確觀念」。 只要方向正確，長期下來都能累積可觀成果。

寫這篇文章，我突然想到我還需要做兩件事：

• 第一是稅務規劃：跨國資產配置時，建議定期諮詢專業會計師，確保稅務合規與最優化。
   
• 第二是必須考慮未來資產傳承，提前規劃信託或遺產安排，避免我哪天掛了兒女會有跨國法律糾紛。

後來在資產分散的想法下，歐洲到底要投資什麼呢？ 去年我找到了投資的標的。

若大家有興趣請留言，我就再跟大家寫續集。本人網路文章都歡迎分享轉載。