政府打房沒屁用？7波重拳打下來，帶你直擊現在投資客有多慘！
常搭計程車的我，常會跟司機聊天，發現一個道理，會說政府打房沒有屁用的人，其實多半是沒有房、沒有貸款，或名下沒有多間房子的人才會這樣講。
真正手上有好幾間房、必須向銀行借錢，或者想靠預售屋短期轉手賺價差的人，這幾年應該感受得非常清楚，政府並不是只出一招，而是從稅金、貸款、預售屋交易、法人購屋及持有成本，多個方向一起夾擊。
目前主要的打房手段整理成以下幾項：
一、房地合一稅，短期轉賣最高課45%
這不是對房屋售價直接課45%，而是針對出售房地所產生的「交易所得」課稅。
境內個人持有房地：持有2年以內出售，稅率45%；持有超過2年、未滿5年出售，稅率35%；持有超過5年、未滿10年出售，稅率20%；持有超過10年出售，稅率15%。（日本5年內賣掉房子稅率為40％）
符合自住條件、持有並設籍滿6年者，交易所得有新台幣400萬元免稅額，超過部分適用10%稅率。
換句話說，政府的態度非常清楚：你可以買房，但不要想買來一兩年，炒高價格就跑。
我從最近的資料來看，適用45%稅率的短期交易占比，已經從2022年的25.5%，下降到2026年第一季的10%。這當然不能直接證明房價因此大跌，但至少證明短期買賣的比例確實明顯減少。
二、預售屋原則上禁止換約轉售
以前投資客買預售屋，只要先付少量訂金、簽約金，就可以在房屋還沒有蓋好、甚至還沒有辦貸款以前，把合約加價轉賣，這種玩法最大的問題，就是只用很少的本金，卻可以控制一間總價數千萬元的房子，形成高度槓桿炒作。
現在預售屋及新建成屋買賣契約，原則上不得任意讓與或轉售給第三人，除非是配偶、一定範圍內的親屬，或符合重大疾病、失業等法定特殊情形並經核准。違規者，買賣雙方可能按戶處罰新台幣50萬元至300萬元。
所以以前那種「買到紅單，轉手就賺幾十萬、幾百萬元」的玩法，現在已經被大幅封堵，比較精確的說法不是單純「禁止紅單」，而是政府先管制預售屋收受定金及契約管理，之後又進一步禁止預售屋任意換約轉售。
三、炒作房價，最高可罰5,000萬元
現在不只是抓沒有申報實價登錄，例如散播不實消息哄抬價格、製造假成交或假熱銷、透過人頭交易營造行情、壟斷大量物件後加價轉售，都可能被認定為不動產炒作。
依交易戶數、棟數或筆數，可處新台幣100萬元至5,000萬元罰鍰，而且限期不改還可以連續處罰，這對大型投資客、代銷業者及建商的威嚇力，比過去只罰幾萬元重得多。
四、多屋族房屋稅加重，而且採全國歸戶
過去有些人在台北、台中、高雄各持有幾間房子，地方政府各自計算，未必能完整反映他在全台灣到底囤了多少房。
房屋稅2.0上路後，非自住住宅改採「全國歸戶」，依本人全國持有的非自住房屋戶數，採差別稅率及全數累進課徵，法定稅率提高為2%至4.8%。
例如依財政部所舉的基準案例，持有5至6戶非自住房屋，可能全部按4.2%課；持有7戶以上，可能全部按4.8%課，不是只有超出的那幾間才適用較高稅率。各縣市實際級距仍要看所在地政府規定。
而且要適用自住優惠，房屋必須沒有出租或營業使用，所有人、配偶或直系親屬須實際居住並辦理戶籍登記，夫妻及未成年子女全國合計原則上不得超過3戶，這一招就是直接增加囤房者每年的持有成本。
五、第二戶開始，貸款就變得非常麻煩
這一招是很多沒有買房的人最難感受到的，截至2026年3月20日起的現行規定，全國自然人購買第二戶住宅，最高貸款成數由原本5成略微放寬至6成，但仍然不得有寬限期。
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也就是買一間總價新台幣2,000萬元的第二戶住宅，理論上至少要自己準備800萬元，再加上稅金、仲介費及裝潢費用，而且貸款一撥下來，馬上就要開始還本金和利息。
對真正自住換屋的人而言，這當然很辛苦；但對投資客而言，這就是政府刻意提高資金門檻。
六、第三戶以上最多只能貸三成
自然人購買第三戶以上住宅，目前最高貸款成數只有三成，而且不得有寬限期。
假設買一間新台幣3,000萬元的房子，最多只能貸900萬元，自己要拿出2,100萬元，還沒有計算契稅、仲介費及裝修費。
這種資金壓力，已經不是一般小投資客可以承受的，以前可能準備兩三成自備款就敢進場，現在買第三戶，幾乎等於要拿現金買大半間房。
七、名下已有房屋，再買第一戶貸款也不能使用寬限期
有些人名下雖然沒有房貸，但已經持有房屋，再購買住宅時，即使該筆貸款被認定為第一戶購屋貸款，也受到不得有寬限期的限制。
所謂沒有寬限期，就是不能前幾年只繳利息、不還本金，投資客每月現金流壓力會立刻增加。
八、高價住宅貸款最多三成
央行認定的高價住宅，最高貸款成數同樣只有三成，而且沒有寬限期。公司法人購買住宅，原則上也是最高三成、不得有寬限期，所以這幾年我公司在新竹、台中跟高雄購買486團購旗艦店，都是直接購買，買後再跟銀行貸款拿來投資。
另外豪宅投資過去常靠銀行槓桿放大報酬，現在必須準備七成以上自有資金，資金成本與機會成本都非常高。
九、私法人買住宅，原則上必須經過許可
以前有不少人透過公司大量購買住宅，除了資金調度，也可能用來規避個人名下戶數及相關管制。
現在私法人購買住宅原則上採許可制，必須有執行業務等必要、正當用途，經許可購買的住宅，原則上取得後5年內不得任意移轉、讓與或辦理預告登記，法律另有例外者除外。也就是不能隨便成立一家公司，買進一批住宅，過幾個月加價轉賣。
十、建商餘屋及購地貸款也被壓縮
央行的信用管制並不只針對一般買方，建商的餘屋貸款成數受到限制；購地貸款也有最高成數、保留動工款及限期開工等要求，目的就是避免建商只買地囤地，不開發、不供給市場。
資金成本提高之後，建商若手上有大量餘屋或土地，就必須承受更高的利息及現金流壓力，所以，政府打房真的沒有用嗎？
我認為不能這樣說，打房政策通常不是一拳打下去，明天房價立刻跌兩成，它最先打掉的，通常是成交量、槓桿能力、短期換約及投資客的現金流，接下來才會慢慢影響價格。
很多人看到房價沒有立刻崩盤，就說政府打房沒有屁用，那是因為他沒有第二間、第三間房，不必準備七成自備款；也沒有買預售屋，不能換約；更沒有一間房子持有不到兩年就要賣，面對45%的房地合一稅。
真正被這些政策打到的人，早就知道力道有多重，有些人不是不想炒，而是貸不到錢；不是不想賣，而是賣掉之後，獲利要被課掉將近一半；不是不想繼續囤，而是每年的稅、利息和本金已經壓得他喘不過氣。
我也希望台灣房價不要暴跌，因為暴跌會傷害金融體系，也會傷害許多正常自住的家庭，但我希望它能夠持續緩慢下降，或者至少讓房價長期停滯，透過薪資及物價逐漸消化過高的房價。
所以若政府未來再推出第八波管制，我認為方向不應該只是全面把所有人打死，而是更精準地對付多屋囤房、短期炒作、人頭戶、假換屋及高槓桿投資，同時保留首購族、真正換屋族及正常出租者合理的融資空間。
打房最重要的目的，不是讓已經買房的人一夜破產，而是讓房子重新回到居住的本質。房子可以保值，也可以投資，但不能讓少數人靠著銀行的錢無限囤積，再把一代年輕人的未來全部吃掉。
最後我還是希望政府研議取消公設比例，現在新屋動輒公設35趴40趴甚至更高，真的讓我都買不下手。
我認為對於權狀坪數就應該真實反應，不要去搞這些虛假的，不是很蠢嗎？
最後，希望政府除了現在的7次打房，明年還可以再推第8波打房，或許不用力道非常猛，但至少讓房價可以繼續遲緩的下滑，增加更大的議價空間。
各位可能想說我自己好幾間房子，我也希望房價下滑？當然了，高房價會造成國家社會很大的問題，為了下一代更好，我當然支持。
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