大丈夫週記 • 2022-04-21 • 人氣 : 8824

【486夯理財】夫妻購屋前必看，別白白浪費優惠機會

現在夫妻買房幾乎都是一起出錢，很多人會選擇「共同登記」，彼此都安心，不用擔心未來房子會被單方面拿去增貸或賣掉的狀況發生，看似對雙方都有保障，但卻是把首購優惠和一生一次的土增稅自用優惠浪費掉，以財務角度來看是相當不划算的。

如果是夫妻買房，我會建議不要共同持有，登記在其中一方名下就好，為什麼？以下三點跟大家分享。

一、首購夫妻共同登記兩大缺點

想買屋的朋友一定都知道青年首購優惠，最高可貸到8成、貸款年限30年、寬限期3年，若選擇夫妻共同登記，就是兩個人共同用掉了首購資格，未來若是想要以小換大、先買再賣，或是想再買第二間房，就沒有首購資格了。

這邊講的第二次首購資格，指的是銀行的首購專案；政府的首購政策是即使是登記在單方名下，一樣會併入無法再一次優惠，但現在很多銀行都有推出首購優惠，銀行的首購優惠只看借戶本人，所以另一方就能適用。當然還是有方法，可以先把房子過戶再買，但就會變得很麻煩，還要請專業代書來辦及產生一些費用。

再來就是土增稅的部分，賣房子時要繳的土地增值稅，每個人都有一生一次的土地增值稅10%優惠稅率可以使用，若是夫妻共同持有房產，出售時等於一次用掉兩個人的優惠稅率，非常不划算。

二、婚後買的房子本來就是共有財產

婚後買的房子，無論是登記在誰的名下，本來就是共有財產。根據民法第1030-1條所示，「法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。」

即使未來夫妻兩人感情生變，走上離婚一途，扣除掉債務，夫妻兩人都可分回賣房的金錢；或是可以在買房的時候另立合約寫明比例，未來可依比例處分房產。

若沒有另立合約，共有財產還有是有一點疑慮，房子的所有權人擁有房子處分的主導權，婚姻中可能會做出什麼樣的處理動作不得而知，這時候以下第三點可以做防範。

三、到地政事務所申請「預告登記」

什麼是預告登記？夫妻購屋後可向地政事務所申請「限制登記名義人處分其土地建物權利之登記」，可限制所有權人房屋移轉或設定抵押權，當所有權人有意變賣房屋或向銀行貸款，需經過預告登記的請求權人同意。

但預告登記還是有一點無法防範，就是無法對抗法院查封、假扣押、假處分。

若房屋所有權人財務管理與債務狀況不佳，就算採用預告登記，最後另一方仍可能無法主張任何權利。基本上除非你完全不瞭解另一半財務狀況，這個方式可能就會有風險，不然其實是可以相當大程度保障個人權益的。

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