別聽網紅瞎吹！直接公開我在日本置產投報率，大家真的不要碰！

2022 年 7月，日本剛開放鎖國，當時外國人要入境，除了簽證，還必須有日本公司擔保，才能以商務名義前往。那時日幣狂跌，我長期與日本商社合作，加上在那裡有個辦事處，這成了我的契機。
 

以前我不解為什麼日本人大多愛租房不愛買房，直到後來深入研究才知道原因，所以2022 年我決定趁日幣貶值，去日本購置房產。投資是目的之一，但更核心的是為了「分散公司資產與風險」。

直到現在，經常我入境日本時，海關官員看到我護照上貼著那張稀有的簽證都會很好奇，我拿翻譯機跟他們解釋原由，連官員都覺得這段經歷很新奇。

【真實帳本：投報率的殘酷現實】 

當時我在網路上做足功課，精算投報率應該有 5%。但經過兩年半的實測，真實的投資報酬率是 3.18%，比預期少了一截。
 

不過，我採取了不同的策略：這兩年收到的房租我沒匯回台灣，而是直接投入日本股市。當時日經指數約 26,000 點，現在已經突破 4 萬點（甚至一度衝上 5 萬點），這部分的獲利相當不錯，補足了房產收益的落差。

【為什麼我勸你「投資」要三思？】 

如果你單純想投資日本房產，我建議你「真的不要」。我們畢竟不是日本人，許多隱形成本是我們沒想到的：

• 持有成本吃掉利潤： 每年固定要繳「固定資產稅」與「都市計畫稅」。
   
• 空窗期與匯率損耗： 房子不可能今天空、明天就租出去。如果你每次又都把租金匯回台灣，手續費加上稅務，你的獲利絕對比我的 3.18% 還低。
   
• 流動性與技術更迭： 日本房產極難脫手。日本大約每 10 年就會更新一代防震技術，過個 15 年，當你需要變現時，舊技術的房子價格會掉得非常慘。你這幾年賺的房租，可能連價差都賠不起。
   
• 網紅房仲的糖衣陷阱： 千萬別聽信偏僻地方房價便宜、機能不錯的鬼話，那種地方極難出租，買下來後房價只會一路探底。
   

【如果你是想買來「自住」，我更反對】 

買房一年就算去 4 次，每次去你都要花大半時間打掃灰塵。此外：

• 治安隱憂： 現在日本治安不如以往，長期無人居住的房子很容易成為闖空門的目標。
   
• 養房雜支： 水電瓦斯不能停，每個月都要繳基本費。
   
• 大拉皮壓力： 很多人不知道，日本大樓每 10 年左右要進行大修繕，除了外牆拉皮，內部水電管路也要重拉，這些費用都包含在管理費或額外的修繕積立金中，是非常沉重的負擔。
   
• 垃圾地獄： 日本的垃圾分類精細到會擊垮外國人，你甚至得花錢請專門行業來幫你處理垃圾。

結論：為了偶爾去住而承擔這麼高檔的成本，還不如去住高級飯店。

除非你的資產規模真的非常龐大，否則「資產分散到日本」依然存在許多風險。像我是在東京最精華地段，是連地皮一起買下的整棟物業，雖然投報率比我當初預期低一些，但好歹在精華區擁有了土地產權。
 

投資要小心謹慎，不管是你或我，我們的錢都不是大風刮來的。這篇文章建議你保存起來，如果哪天有朋友突發奇想去日本買房，就把這篇給他看。

同時也歡迎大家常上來「486大丈夫週記」部落格晃晃，如果你想看更多關於我的人生哲學與處事經驗。

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