大丈夫週記 / 十億投資現場｜486財經筆記 • 2026-10-07 • 人氣 : 19

還沒住到先賠366萬！預售屋貸款下不來遭解約，486先生：這只是開始

作者：486先生
分類：十億投資現場｜486財經筆記
更新日期：2026.10.08

我看到一則關於預售屋的新聞，我覺得現在想買房的人真的要仔細看。

懶人包是醬子，新竹一名女子買了一間總價3665萬元的預售屋，前前後後已經繳了988萬多元，結果到了交屋的時候，原本要貸款的銀行不願意承作，她趕緊找第二家銀行，對方評估大約可以貸六成，但因為貸款還沒完成，她沒辦法在期限內拿出2567萬元尾款，最後建商直接解約。

建商原本依照合約，要沒收總價15%的違約金，也就是549萬7500元，女子不服告上法院，最後法院認為建商解約合法，但是549萬的違約金太高，加上她已經繳了快1000萬元，也有積極找其他銀行想辦法，不是故意擺爛不付錢，因此把違約金降到房屋總價的10%，結果她還是損失了366萬5000元，房子一天都沒住到，366萬就這樣沒了。

但這事情不是這一個人的366萬，而是接下來可能還會有很多人碰到同樣的事情。

內容涵蓋人生、工作、投資、學校沒有教卻能讓你「少走十年彎路」的現實事！把486大哥這一生走過的路、跌過的跤，以及從成功與失敗中學到的教訓，盡可能整理下來分享給大家。

前幾年房市最瘋狂的時候，很多人搶著買預售屋，那時候大家想得很簡單，房價3665萬元，銀行如果貸七成，大約可以貸2565萬元，自己準備1100萬元左右就好。

問題是預售屋不是今天買、明天交屋，三年、四年以後房子蓋好了，真的要辦貸款時，銀行政策、房貸成數、個人財務條件，可能全部都變了，原本以為可以貸七成，最後只剩六成，你就要突然再拿出三百多萬元，如果只能貸五成，缺口就是七百多萬元。

請問有多少普通家庭，可以突然從口袋裡掏出三百萬、五百萬，甚至七八百萬元現金？

更麻煩的是，很多人會以為：「銀行不貸給我，又不是我不想買，應該可以退吧？」事情沒有這麼簡單，如果契約約定是由買方自行辦理貸款，最後銀行貸不下來，原則上還是買方自己的資金問題，你付不出尾款，建商可以依法解約，也可以依契約要求違約金。

法官最後或許會把過高的違約金降低，但降低不是不用賠，這個案子就是最好的例子，原本要賠549萬，最後還是賠了366萬。

而我認為，這才只是開始，這幾年政府跟央行一路打房，尤其2024年9月第七波選擇性信用管制，再加上銀行不動產貸款總量控管，真正厲害的地方不是讓房價明天就崩盤，而是把「錢」給鎖住。

炒房最怕什麼？不是房子不好賣，是借不到錢。

建商最怕什麼？也不是房價少漲一點，是房子賣得慢、資金回不來，銀行又不願意像以前一樣一直借。

所以我講一句比較粗魯的，這一波打房，真的開始把一些炒房的人跟建商的屎都打出來了。以前市場一直漲，很多問題全部被上漲的房價蓋住，買貴了沒關係，過兩年更貴；槓桿開太大沒關係，轉手就有人接，建商價格開得再誇張，也有人怕明年更貴，閉著眼睛搶。

但是現在遊戲規則變了，央行自己公布的資料都已經顯示，房市交易在降溫，民眾看漲房價的預期也變弱，房價漲勢正在減緩，當成交量縮下來，市場真正的問題才會一個一個浮出來。

所以如果現在有人問我：「房子到底要不要趕快買？」

我的答案反而是，不要急。

尤其不是非買不可的人，我真的勸你多看一點、多等一下，因為接下來市場的議價空間我認為只會越來越大，房市交易越冷，急的人就不會是買方，可能是急著出場的投資客，也可能是急著回收現金的屋主，甚至可能是手上案子太多、需要資金的建商。

以前你去看房子，是建商告訴你：「今天不買，明天就沒了。」

未來搞不好會慢慢變成你告訴他：「這個價格可以，我就買。不行，我看下一間。」

買方跟賣方的權力正在慢慢交換，我甚至認為，越接近2028總統大選，政府越不可能放任房價重新出現前幾年那種瘋狂上漲。

我不是說房價會崩盤，台北精華區跟蛋白區也不可能全部一起跌，但至少在我看來，政策短期內很難突然全面轉向，讓投資客重新大開槓桿炒房。

所以我的判斷是，未來兩年房價比較可能走向盤整甚至緩跌，成交量繼續受到壓抑，而議價空間逐漸放大，這時候手上有現金的人，反而是最有優勢的人。

還有一件事情很多人沒有算進去，假設你資金本來就已經非常緊，為了保住房子，硬是再擠出一成、兩成把交屋完成，接下來日子也不會比較輕鬆，因為交屋不是支出的終點，後面至少還有兩大筆錢。

第一筆是裝潢
第二筆是家具、家電以及各種生活用品

冰箱、洗衣機、冷氣、電視、床、沙發，一樣一樣買下來，又是十幾萬甚至幾十萬元現金，這也讓我想到為什麼我們486團購這一年來，家電租賃業務不斷創新高。

以前我只是覺得消費習慣正在改變，現在回頭看，我認為房貸緊縮、交屋資金壓力增加，很可能也是原因之一，一個家庭如果才剛把幾百萬甚至上千萬元現金丟進房子裡，這時候現金留在手上，比什麼都重要。

家電能用租的，就不必入住當天又一次拿出十幾萬、幾十萬元把所有東西買齊，把一次的大支出變成每個月可以負擔的小支出，留下自己的現金流。

這個年代，我越來越覺得，真正重要的不是你名下有多少資產，而是你需要錢的時候手上到底有沒有現金，所以現在想買房，我反而勸大家真的不要急，房子不會跑掉，市場冷下來，選擇只會更多，願意談價格的人也會越來越多。

前幾年最怕的是「今天不買，明天更貴」，接下來真正要怕的，恐怕是你今天急著買了，半年後才發現，同樣的房子，人家比你少花了兩三百萬。

至於預售屋，更不要再用一句：「到時候銀行應該會貸給我。」來做三、四年後幾千萬元的財務決定，因為房價可以等，房子可以再找，但是現金流一旦斷掉，才是真的麻煩。

【十億投資現場｜486財經筆記】
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