我剛在台中買房，砍價840萬成交！想自住買房？明年會更低
這陣子不少人問我是不是房市出事了？可以進場撿便宜了嗎？我講我自己親身的經驗，當作這篇文章的開場。
我最近在台中買了一間房子，屋主開價是3380萬，我沒急，一路談了大概三個月，最後成交價是2540萬，整整砍掉840萬。
你沒看錯，這是現在的市場現實。屋主開價只是場面話，真正能成交的，往往差一大截。
我直接講結論，如果你要買房，我認為明年的價格一定會比今年下半年還要更軟更漂亮更甜。但你可以現在就開始先看房子。
你可能會問，明年的價格更低的話，那我為什麼現在就買房子而不等明年呢？
因為我們目的不一樣。大家買房子是為了自住，我買房是因為公司展示中心使用。
我在台中買的是486團購的台中展示中心旗艦店，房子買了還要依法做申請變更，而且還要設計跟裝潢，等弄好了搞不好年底或明年初才能開幕營業。
商業競爭是不等人，所以我才決定現在這個價格就購買。
為什麼我建議大家如果可以的話明年再來做決定，議價？
因為我看到的數據、現場感受、加上許多仲介的講法、買賣雙方的氛圍，全部都在告訴我：市場正在進入修正期。
第一，價格正在盤整甚至下修
根據信義房價指數，全台2025年第一季房價指數季跌0.61%，年增仍有5.99%。很多人看到「年增還有漲」，就以為還在漲，但實際上，台南跌了8.49%、新竹跌了6.29%、高雄跌了5.06%，這不是個案，是趨勢。
尤其是預售屋的修正已經開始從北部蔓延到中南部。現在一堆2021～2022年買預售屋的屋主，交屋在即，卻發現實價登錄的成屋行情已經比自己買的預售價格還低，這代表什麼？代表房子還沒交，就已經負資產。
第二，成交量腰斬，市場冷掉
根據數據，2024年預售屋的月成交戶數，從平均1.6萬戶腰斬到現在只剩下約3000戶，掉了超過八成。成屋也沒好到哪去，2025年1～4月，全台房屋買賣移轉棟數創下2019年以來新低，房仲門市4月單月成交量比3月少了20%，比去年同期少了30～40%。
若各位有興趣，可以看一下前兩週我這集的訪問，分常非常精彩。
你說現在市場熱？那都是新聞在硬撐，真實的現場是：人來看，價殺不下來就走，沒有人買單。
第三，建商撐場面、但不敢明降價
現在建商主打「送裝潢」「送家電」「超低自備款」，為什麼？因為不能寫明降價，一旦實價登錄成交價低了，其他還沒交屋的案子會出事。
這代表什麼？代表你現在買到的價格表面看起來沒跌，其實跌了，因為送了一堆東西給你。
第四，新成屋和預售屋供給會交錯，壓力越來越大
2025下半年～2026年初，會有一大波預售交屋潮，而這些物件如果實價登錄比原購價低，就會出現「補價差」風險。
而同時市場上大量的新成屋、空屋，還沒賣出去，也會卡住資金，屆時會出現一段「預售疊成屋」的交叉震盪。到時候不只是買氣冷，連屋主也會因為「不願認賠」而陷入僵局，真正撐不住的那一批，會開始砍價求現金流。
第五，政策風向對買方友善，對賣方越來越不利
2024年9月起的第七波信用管制，把第二戶貸款的寬限期取消，還壓低貸款成數。這代表什麼？代表投資客根本沒得玩了。
換句話說，短線炒房的幾乎全被鎖死，現在市場剩下的都是自住型買方，而且都很冷靜。
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如果你是一般自住買方，我建議你現在就開始看屋，了解市場、熟悉行情、接觸仲介跟認識仲介。但成交，請你等到明年。
明年會更軟，原因我說白了：
- 交屋潮＋補價壓力會讓市場出現「便宜拋售戶」
- 建商扛不住現金流，會偷偷讓價給你
- 撐不下去的屋主會「假裝想出租」其實是在等一個懂談判的人出現
- 政治與經濟不確定，一定會有人會選擇「先出場保資金」
最後我講得再直白一點，這一波房市不是崩盤，而是慢慢轉冷、慢慢回歸現實。這不是壞事，對買房的人來說，這才是你該出手的時候。過去五年你買的是「熱潮與泡沫」，現在你買到的是「實際與現金流」。
買房這件事，不是比快，是比誰能撐得久、談得穩、判斷得準。
你想住得舒服，不如慢一點買；你要進場投資，那就更要冷靜。你不是輸在沒錢，而是輸在判斷錯節奏。現在就是慢慢看、慢慢挑，該你講價的時候到了。
同樣的我給要售屋的屋主一個忠告，現在有人出價就趕快出手，現拋明年價格會更低！
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7年前我在台北是買一間72坪的住家。前兩年我在新竹買了新竹的旗艦店，然後去年買了高雄的旗艦店。前段時間買了台中新的店面。
這幾年我是真金白銀的買房子，所以對於房價的看法，我想我是有資格可以去跟大家分享的，不是那種嘴砲。
這篇給所有想買房、也想了解市場真相的朋友。
歡迎你留言說說你最近看的房、遇到的屋主、遇到的行情，我也很樂意跟你們繼續分享我自己跟團隊在市場上摸出來的實戰經驗。
不是模擬投資，也不是網紅喊單。這是一位真實拿出十億元、親自下場操作的老闆，對市場最直接的體感筆記。
從股市到債市，從匯率到國際局勢，從避險配置到火線操作，每一篇都是我用真金白銀換來的經驗與判斷。
如果你想知道，一個做生意二十年、歷經風浪的電商老闆，會怎麼看市場、怎麼做選擇，那這裡，就是你該訂閱的地方。
這裡沒有炫技，只有實戰。
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