大丈夫週記 • 2026-09-15 • 人氣 : 17

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現在房子到底能不能買？別只看開價，打破「有價無量」迷思：敢開口談，驚喜價就在眼前

現在房子到底能不能買？到底有沒有降價？這是最近最多網友問我的問題。

雖然之前我已經發表過好幾次文章，告訴大家現在台灣的房市已經凍住了，市場不是完全沒有房子，也不是所有屋主都願意降價，而是買賣雙方對價格沒有共識，成交量非常低，形成所謂的「有價無量」。
 

央行最新資料指出，目前全國房市呈現「交易量縮、價格盤整」。

2026年1至4月，全國建物買賣移轉約8萬棟，雖然衰退幅度比去年縮小，但整體交易量仍然偏低；今年第一季不同成屋房價指數，也已經分別從高點下修約1.1%至6.3%。這代表房價並不是完全沒有跌，而是正在慢慢鬆動，而且不同地區、不同產品之間的差異非常大。

所以大家千萬不要只看房仲網站上的開價，就認為房價完全沒有降，開價是屋主的期待，成交價才是真正的市場價格。在現在這種成交量低迷的時候，很多屋主表面上不願意降價，但是遇到真的有能力付款、貸款條件也沒有問題的買方，私底下的議價空間可能比你想像中還大。

我認為，現在對於願意認真看房、認真做功課的人來說，確實已經逐漸進入買方市場。但我要強調，買方市場不代表所有房子都會便宜賣，更不代表你隨便出一個芭樂價，屋主就一定要接受，真正有機會撿到便宜的，是那些願意不斷看房、比較實價登錄、了解屋主出售原因，而且手上資金與貸款條件都準備好的人。
 

例如大家看第一張圖。2025年6月，我成交了台中梅川西路一段66號的一、二樓，總價2,540萬元，依照權狀計算，平均一坪約32.2萬元。跟其他房子相比，一樓+二樓買到這樣價格真的還不錯。
 

再看2024年5月，我成交的高雄林富街8號。這是一樓加上地下室，總價3,150萬元，權狀單價平均一坪大約15.8萬元，整體使用空間將近200坪，另外還有一個約18坪的約定專用大庭院。

為什麼我能夠買到這樣的價格？沒有祕訣，就是因為我願意出門看、願意開口談，也願意出價。

很多人看到房子的開價就直接放棄，連現場都不去看，也不問屋主真正想賣多少，更沒有了解屋主是不是急著用錢、是不是已經掛售很久，然後每天坐在家裡抱怨房價太高，說政府不打房、建商太貪心、房仲都在炒作。

我講得直接一點，你嘴巴不問、門也不出，連出價都不敢出，只會坐在那裡抱怨房價高，那麼你一輩子恐怕都很難買到房子。買房不是靠抱怨，而是靠資訊、談判、資金準備與行動力。

不過，我還是要提醒大家，現在雖然開始偏向買方市場，但並不表示一定要急著進場，除非你有非常迫切的自住需求，或者剛好遇到價格明顯低於行情、條件又非常適合自己的房子，否則我真的認為可以再觀察一年到兩年。
 

房地產的價格修正不像股票，股票一天就可以跌5%、10%，房子通常是先沒有成交，再慢慢增加議價空間，最後撐不下去或急著出售的屋主才會真正降價，這個過程可能拖一、兩年，甚至更久。

加上目前銀行對不動產授信仍然相當謹慎，央行雖然在2026年3月將自然人第二戶購屋貸款上限由五成調整到六成，但其他信用管制大致仍然維持，資金環境並沒有完全放鬆。

當然，也不是所有地區都一定會跌，真正的蛋黃區、交通方便的地段、稀有的一樓店面，以及總價相對容易負擔的小坪數住宅，價格可能比較有支撐，反而是前幾年漲太快、供給量太大、生活機能還沒有成熟的區域，未來修正的壓力可能比較明顯。

大家可能會問，我自己都認為房價還有修正空間，為什麼這兩年還一直買房子？

原因很簡單，因為我買的不是一般住宅，而是公司營業要使用的店面與門市。住宅是拿來住的，考慮的是生活品質、通勤、學區以及家庭需求；店面與商用不動產考慮的則是營業效益、地點、曝光度、客流、租金成本，以及對公司未來競爭力的幫助，這完全是兩碼子事。
 

公司如果每個月都要付租金，還要承擔房東不續租、漲租或要求搬家的風險，那麼只要價格合理、地點適合，買下來就不只是投資房地產，而是在替公司建立一個長期穩定的營運據點，即使未來房價短期修正，只要它能夠提升公司的營運效率、品牌形象與市場競爭力，這筆帳就不能只看房價漲跌。

我講個數字跟大家分享，我台中跟高雄搬過幾次，裝潢費用700*6就花了4200萬，所以你看我是不是要趁現在議價空間大趕快入手？

所以我的結論很簡單，現在不是閉著眼睛隨便買房的時代，但確實是願意做功課、敢於議價的人，比較容易得到驚喜的時代。

不要只看開價，要看成交價，不要只聽別人說，要自己出門看；不要怕出價被拒絕，談不成頂多再找下一間。房子是幾百萬、幾千萬元的東西，多看幾間、多談幾次，省下來的可能就是一般人好幾年的薪水。

現在機會已經慢慢回到買方手上了，問題只在於你有沒有準備好，以及你到底敢不敢開口談。

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