少子化房價一定崩？台灣房市正步上日本後塵，未來只剩「這兩種」房子

少子化這麼嚴重，房價是不是一定會崩？
 

我看了內政部和國發會的數字，看完確實嚇到。

2024年，台灣出生人口只有13萬4856人，死亡人口卻有20萬2107人，出生的比死亡的少了將近7萬人，而且已經連續第五年人口自然減少。所以按照國發會的人口推估，最慘的情況2065年台灣總人口可能跌破1200萬人。

但你以為人口變少，房價就會全面崩盤嗎？我認為不會。

少子化真正可怕的地方，不是所有房子一起跌，而是讓台灣變成兩種完全不同的房市。因為好的地方，大家依舊搶著要；而爛的地方的房子可能連送給小孩，小孩都嫌麻煩。

我整理三個原因，你就會明白，為什麼我說地點不對，努力白費。

你以為繼承的是資產，其實可能是悲慘！

日本有些偏鄉房子，屋主繼承以後才發現，土地和房屋賣掉的錢，甚至不夠支付拆除費用，最後只能零元送人，只求有人願意接手。

台灣目前還沒有普遍走到這一步，但背後的邏輯已經開始出現了。你想想看，如果你繼承的是偏鄉老透天，或是沒有電梯的四、五十年老公寓，租不出去、賣不掉，每年還要繳稅，屋頂漏水還得花錢修理，這真的叫資產嗎？

第二個是需求萎縮是慢慢發生，而供給的壓力卻已經開始。

很多人說，現在出生的小孩，二、三十年後才會買房，現在擔心還太早。但別忘了，房屋供給的壓力不是二、三十年後才來。
 

台灣一年死亡人口超過20萬人，近年繼承移轉的建物，一年已經接近8萬間，這些房子會一間一間回到下一代手上。問題是，長輩留下來的房子，未必位在年輕人想住、願意買的生活圈。

所以以後會出現一個非常現實的情況，台北市的中心、捷運旁500公尺內、醫院跟名校附近的好房子，肯定依然一屋難求；但人口外流地區的老透天、老公寓，掛了一年可能連看屋的人都沒有。所以這不是房價一起漲或一起跌，而是房地產市場開始嚴重分化。

最後是以前房子放著不痛，現在政府打房讓你有感。

你有沒有想過，台灣過去為什麼有這麼多空屋，為什麼房價卻沒有下跌？原因很簡單，因為以前房子放著，持有成本非常低阿，但現在幾因素已經同時出現！

• 第一，囤房稅2.0上路，非自住房屋的持有成本提高，房子不能再無限期空著不處理。
• 第二，繼承潮正在增加。很多人不是主動買房，而是突然繼承一間自己不住、也不想管理的房子，這種房子最終很可能被出租，甚至降價出售。
• 第三，前幾年大量開工的建案，正陸續進入完工與交屋期。當市場買氣轉弱、資金成本升高，建商和投資客能不能一直撐著，就會變成問題。

這些賣壓最可能先出現在哪裡？不是台北最精華的地段，而是人口沒有增加、工作機會不足、生活機能又不夠完整的蛋白區、蛋殼區。
 

日本不就是這樣？大家記不記得我2022年專程去日本東京買了一些房子，結果到了2025年，東京23區新建公寓平均價格達到1億3613萬日圓，比前一年大漲21.8%，而且已經連續三年超過1億日圓。我當初買的那些房子也都大漲增值30趴以上，因為我都選在最貴最好的蛋黃京華區。

但在日本其他人口外流的地區，卻有大量低價住宅，甚至出現零元住宅，只希望有人接手維護。

同一個日本，兩種完全不同的房市，這也很可能就是台灣的未來。所以，少子化不會讓所有房子一起崩盤，它會讓地點好的房子越來越稀有，也會讓地點不對的房子，慢慢失去接手的人。

你手上的那間房，二十年後會是大家強著買的東京23區，還是連孩子都不想接手的偏鄉老屋？
 

各位知道這兩年我在台灣買了新竹、台中、高雄的房子，我買房以前會先考慮幾件事。

• 第一，二十年後，這間房子的下一個買家是誰？是全台灣的人都可能想買，還是只剩附近居民會考慮？
• 第二，如果將來把這間房子留給孩子，他拿到以後會感謝我，還是覺得我留了一個麻煩給他？
• 第三，如果房價十年都不漲，這間房子拿來自住或出租，我還能不能安心睡覺？

只要有一題答不出來，這個地點就要非常小心。所以很簡單的邏輯分析之後，就知道一間房子兩種命運，地點不對，努力白費。

投資最重要的能力，不只是看懂機會，而是你有沒有資格等到真正的機會。

以上是我的個人經驗分享，不是投資建議。從法國回來第6天依舊時差嚴重，就再寫一篇跟大家閒聊，這樣大家要不要買房、怎麼買房是不是有概念了。

PS一個網友說的真好：

黃茲：

你不是買不起房子，你是買不起你想要的房子

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